सरकारी जमिनीच्या मोजणीचे प्रकार : जमीन खरेदी, मालकी हक्क आणि वाद टाळण्यासाठी प्रत्येक शेतकरी व जमीनमालकाने जाणून घ्यावी अशी सविस्तर माहिती

हद्द वाद, अतिक्रमण, क्षेत्रफळातील तफावत किंवा मालकी हक्काच्या समस्यांवर उपाय म्हणून सरकारी मोजणीचे प्रकार, अर्ज प्रक्रिया, आवश्यक कागदपत्रे आणि संपूर्ण मार्गदर्शक.

आजच्या काळात जमिनीचे व्यवहार मोठ्या प्रमाणात वाढत आहेत. शेतीसाठी जमीन खरेदी असो, निवासी प्लॉट असो किंवा औद्योगिक प्रकल्पासाठी जागा असो, प्रत्येक व्यवहारात जमिनीची अचूक मोजणी हा अत्यंत महत्त्वाचा घटक असतो. अनेकदा जमिनीची सीमा, क्षेत्रफळ, मालकी हक्क, अतिक्रमण किंवा वारसांमधील वाटणी यासंदर्भात वाद निर्माण होतात. अशा वेळी महाराष्ट्र शासनाच्या भूमी अभिलेख विभागामार्फत (Land Records Department) अधिकृतरीत्या करण्यात येणारी सरकारी मोजणी (Government Survey) हा सर्वात विश्वासार्ह आणि कायदेशीर पर्याय मानला जातो.

सरकारी मोजणीद्वारे केवळ जमिनीचे मोजमापच केले जात नाही, तर जमिनीची वास्तविक सीमा, क्षेत्रफळ, ताबा, अतिक्रमण, उपविभाग आणि मालकीशी संबंधित अनेक महत्त्वाच्या बाबी स्पष्ट केल्या जातात. न्यायालयीन प्रकरणांमध्ये देखील सरकारी मोजणीचा अहवाल महत्त्वाचा पुरावा म्हणून ग्राह्य धरला जातो.

भूमी अभिलेख विभागाकडे प्रत्येक गावाचा अधिकृत नकाशा, गट क्रमांक, सर्वे क्रमांक, टिपण, ७/१२ उतारा, ८अ उतारा आणि इतर महसूल नोंदी उपलब्ध असतात. या नोंदींच्या आधारे आधुनिक सर्वेक्षण यंत्रांचा वापर करून अचूक मोजणी केली जाते.

सरकारी मोजणी म्हणजे काय?

सरकारी मोजणी म्हणजे भूमी अभिलेख विभागाच्या अधिकृत सर्वेक्षकांकडून शासनाच्या नियमांनुसार केली जाणारी अधिकृत मोजणी होय. या मोजणीमध्ये आधुनिक GPS उपकरणे, टोटल स्टेशन मशीन (Total Station), इलेक्ट्रॉनिक सर्व्हे उपकरणे तसेच अधिकृत गाव नकाशे व महसूल अभिलेखांचा वापर केला जातो. मोजणी झाल्यानंतर संबंधित जमीनमालकाला अधिकृत नकाशा, पंचनामा आणि मोजणी अहवाल दिला जातो.

महाराष्ट्रातील सरकारी मोजणीचे प्रमुख प्रकार

१. हद्द कायम मोजणी (Boundary Survey)

जमिनीची खरी आणि अधिकृत सीमा निश्चित करण्यासाठी केली जाणारी मोजणी म्हणजे हद्द कायम मोजणी. ग्रामीण भागात सर्वाधिक वाद हे बांध, मेढ, रस्ता किंवा सीमारेषांवरून निर्माण होतात. अनेक वेळा वर्षानुवर्षे शेती करताना सीमा बदलल्याचा संशय निर्माण होतो. अशा परिस्थितीत संबंधित जमीनमालक महसूल विभागाकडे अर्ज करू शकतो.

अधिकृत सर्वेक्षक गाव नकाशा, टिपण, जुने सर्व्हे रेकॉर्ड आणि ७/१२ उताऱ्याचा आधार घेऊन प्रत्यक्ष जागेवर सीमा निश्चित करतात. सीमेवर आवश्यकतेनुसार कायमस्वरूपी दगड (Boundary Stones) बसवले जातात.

हद्द कायम मोजणी कधी करावी?

• शेजाऱ्याशी सीमावाद असल्यास.
• जमीन खरेदीपूर्वी.
• बांधकाम सुरू करण्यापूर्वी.
• कुंपण घालण्यापूर्वी.
• न्यायालयीन वाद सुरू असल्यास.

२. क्षेत्रफळ मोजणी (Area Measurement)

या मोजणीचा उद्देश जमिनीचे प्रत्यक्ष क्षेत्रफळ निश्चित करणे हा असतो. अनेकदा ७/१२ उताऱ्यावर नमूद असलेले क्षेत्र आणि प्रत्यक्ष जागेवरील क्षेत्र यामध्ये फरक आढळतो. यामुळे व्यवहारात अडचणी निर्माण होतात.

क्षेत्रफळ मोजणीद्वारे जमिनीचे अचूक क्षेत्र चौ.मी., आर, हेक्टर किंवा एकरमध्ये निश्चित केले जाते.

ही मोजणी का आवश्यक आहे?

• जमीन खरेदी-विक्री.
• बँक कर्ज.
• बांधकाम परवानगी.
• शेती योजनांचा लाभ.
• वारसांमध्ये वाटणी.

३. ताबा मोजणी (Possession Survey)

महसूल नोंदीमध्ये ज्याचे नाव आहे, प्रत्यक्ष ताबा त्याच व्यक्तीकडे आहे का हे तपासण्यासाठी ताबा मोजणी केली जाते.

अनेक वेळा जमीन एका व्यक्तीच्या नावावर असते; मात्र प्रत्यक्ष वापर दुसरी व्यक्ती करत असते. काही वेळा शेतमजूर, भाडेकरू किंवा इतर व्यक्ती अनेक वर्षांपासून जमीन वापरत असतात.

या मोजणीद्वारे प्रत्यक्ष ताब्याची वस्तुस्थिती स्पष्ट केली जाते.

• ताबा मोजणीचा उपयोग
• मालकी व ताबा निश्चित करणे.
• वारसांतील वाद.
• अतिक्रमण सिद्ध करणे.
• न्यायालयीन पुरावा.

४. अतिक्रमण मोजणी (Encroachment Survey)

आज ग्रामीण आणि शहरी भागात सर्वाधिक मागणी असलेली मोजणी म्हणजे अतिक्रमण मोजणी.

शेजाऱ्याने बांध पुढे आणला आहे का? रस्ता अडवला आहे का? आपल्या प्लॉटमध्ये इमारत आली आहे का?

अशा सर्व प्रश्नांची उत्तरे या मोजणीत मिळतात.

अधिकृत सर्वेक्षक जमिनीची सीमा निश्चित करून प्रत्यक्ष अतिक्रमण किती झाले आहे हे नकाशासह दाखवतात.

अतिक्रमण मोजणीचे महत्त्व

• शेजारील वाद सोडवणे.
• न्यायालयीन पुरावा.
• अतिक्रमण हटविणे.
• सरकारी कारवाई.

५. फेरमोजणी (Re-Survey)

पूर्वी झालेल्या मोजणीबाबत शंका असल्यास फेरमोजणी केली जाते.

उदाहरणार्थ,

• जुने दगड नष्ट झाले असतील.
• पूर्वीच्या मोजणीत त्रुटी असतील.
• जुने नकाशे चुकीचे वाटत असतील.
• नवीन तंत्रज्ञानाद्वारे अचूक मोजणी आवश्यक असेल.

अशा वेळी पुन्हा संपूर्ण सर्वेक्षण केले जाते.

६. उपविभाग मोजणी (Subdivision Survey)

मोठ्या जमिनीचे लहान भाग करावयाचे असल्यास उपविभाग मोजणी आवश्यक असते.

उदाहरणार्थ

• वारसांमध्ये वाटणी.
• प्लॉटिंग.
• गट क्रमांकाचे विभाजन.
• नवीन रस्ते काढणे.

या मोजणीनंतर प्रत्येक भागाला स्वतंत्र उपगट क्रमांक दिला जातो.

७. शहर मोजणी (City Survey)

शहरी भागातील मालमत्तेची मोजणी करण्यासाठी शहर मोजणी केली जाते.

यामध्ये

• घर
• दुकान
• फ्लॅट
• व्यावसायिक इमारती
• प्लॉट

यांना CTS (City Survey) क्रमांक दिला जातो.

महापालिका, नगर परिषद आणि नगरपंचायत क्षेत्रामध्ये ही मोजणी अत्यंत महत्त्वाची असते.

८. न्यायालयीन मोजणी (Court Ordered Survey)

जमिनीचा वाद न्यायालयात सुरू असल्यास न्यायालयाच्या आदेशानुसार ही मोजणी केली जाते.

भूमी अभिलेख विभागाचा अधिकारी न्यायालयाच्या आदेशानुसार जागेवर जाऊन मोजणी करतो आणि सविस्तर अहवाल न्यायालयात सादर करतो.

हा अहवाल न्यायालयात महत्त्वाचा पुरावा म्हणून ग्राह्य धरला जातो.

सरकारी मोजणीसाठी अर्ज कसा करावा?

सरकारी मोजणीसाठी संबंधित भूमी अभिलेख कार्यालय, तहसील कार्यालय किंवा शासनाच्या ऑनलाइन पोर्टलद्वारे अर्ज करता येतो. अर्जासोबत ७/१२ उतारा, ८अ उतारा, ओळखपत्र, मालकीची कागदपत्रे आणि आवश्यक शुल्क भरावे लागते. अर्ज मंजूर झाल्यानंतर संबंधित सर्वेक्षक मोजणीची तारीख निश्चित करून सर्व संबंधित पक्षांना नोटीस देतात.

मोजणीदरम्यान कोणती कागदपत्रे आवश्यक असतात?

• ७/१२ उतारा
• ८अ उतारा
• फेरफार नोंदी
• गाव नकाशा
• टिपण नकाशा
• मालकी हक्काची कागदपत्रे
• ओळखपत्र
• अर्जाची प्रत
• शुल्क भरल्याची पावती

मोजणी झाल्यानंतर काय मिळते?

मोजणी पूर्ण झाल्यानंतर संबंधित जमीनमालकाला पुढील कागदपत्रे दिली जातात.

• अधिकृत मोजणी नकाशा (Survey Map)
• पंचनामा
• मोजणी अहवाल
• सीमारेषांची नोंद
• आवश्यक असल्यास अतिक्रमण अहवाल

जमीन खरेदीपूर्वी या १० गोष्टी नक्की तपासा

1. ७/१२ उतारा अद्ययावत आहे का?

2. ८अ उताऱ्यात मालकाचे नाव आहे का?

3. जमिनीवर कर्ज किंवा बोजा आहे का?

4. जमिनीचा प्रकार कोणता आहे?

5. क्षेत्रफळ प्रत्यक्षात किती आहे?

6. सीमारेषा स्पष्ट आहेत का?

7. अतिक्रमण झाले आहे का?

8. जमिनीवर न्यायालयीन वाद सुरू आहे का?

9. NA परवानगी आवश्यक आहे का?

10. गरज असल्यास सरकारी मोजणी करून घ्या.

जमिनीची सरकारी मोजणी ही केवळ औपचारिक प्रक्रिया नसून जमीन व्यवहार सुरक्षित, पारदर्शक आणि कायदेशीर करण्यासाठीचा सर्वात महत्त्वाचा आधार आहे. सीमावाद, अतिक्रमण, क्षेत्रफळातील तफावत, मालकी हक्क, वारसांमधील वाटणी किंवा न्यायालयीन वाद अशा कोणत्याही परिस्थितीत अधिकृत सरकारी मोजणीच अंतिम आणि विश्वासार्ह पुरावा मानली जाते. त्यामुळे कोणतीही जमीन खरेदी, विक्री, बांधकाम किंवा वाटणी करण्यापूर्वी आवश्यक त्या प्रकारची सरकारी मोजणी करून घेणे प्रत्येक शेतकरी, जमीनमालक आणि गुंतवणूकदारासाठी अत्यंत आवश्यक आहे. अशी खबरदारी घेतल्यास भविष्यातील कायदेशीर अडचणी, आर्थिक नुकसान आणि अनावश्यक वाद मोठ्या प्रमाणात टाळता येऊ शकतात.